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       情侶共同購房辦按揭，分手如何確權(quán)
       李某與董某原系男女朋友關(guān)系，兩人于2011年4月向南寧市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，購買了一套商品房，并且以董某的名義向銀行辦理了按揭購房貸款，李某作為兩人共同購買房屋的共有人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字確認(rèn)。除按揭貸款外，李某與董某還向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了首付款15萬余元及相關(guān)稅費(fèi)。

　　購房貸款尚未清償完畢，李某與董某因故分手，雙方就按揭購買的房屋達(dá)成一致意見：董某確認(rèn)之前的購房款均系由李某實(shí)際支付，董某亦同意該房屋歸李某所有，但李某在償還雙方戀愛期間因其他經(jīng)濟(jì)往來產(chǎn)生的欠董某的1萬元債務(wù)后，董某才配合李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。李某隨后向法院起訴董某，要求根據(jù)其與董某的約定，確認(rèn)上述以兩人名義購買的房屋所有權(quán)歸其所有。房地產(chǎn)開發(fā)公司及銀行均作為該案的第三人參加了訴訟。

　　審理過程中，董某向法院提交書面的答辯狀，要求李某先將約定的欠款償還完畢。房地產(chǎn)開發(fā)公司及銀行則均不同意董某與李某之間的轉(zhuǎn)讓行為。深圳法律顧問

　　【爭議焦點(diǎn)】

　　董某與李某對涉案房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效？

　　裁判要旨

　　法院審理后認(rèn)為，由于本案所涉的房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證，購房按揭貸款亦尚未清償完畢，因此李某與董某的約定實(shí)質(zhì)為董某將其在購房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)概括讓與李某承擔(dān)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。由于董某與李某的轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未得到該兩份合同的相對人——房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀行的同意，因此董某的轉(zhuǎn)讓行為并不發(fā)生法律效力，李某也就無權(quán)繼受董某在購房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)，亦無權(quán)主張本案所涉房屋的所有權(quán)歸其所有。法院據(jù)此駁回了李某的訴訟請求。

　　【法官評析】

　　合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，顧名思義，就是合同的一方當(dāng)事人將自己的合同權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給他人，由他人替代其作為合同的當(dāng)事人來履行該合同。《中華人民共和國合同法》第八十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”法律如此規(guī)定的初衷，是出于對非出讓一方的合同當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。比如在本案中的貸款抵押擔(dān)保合同中，董某在辦理按揭貸款時(shí)，銀行已經(jīng)充分考察了她的償還能力，且李某又作為實(shí)際的共同還貸人，因此銀行做出了向董某貸款的意思表示。之后董某的轉(zhuǎn)讓行為，則實(shí)際上是將還貸人變更為李某一個(gè)人，由此將會增加銀行回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而且其中還存在李某本身不符合辦理按揭貸款資格的可能，故此，董某與李某的轉(zhuǎn)讓行為必須得到作為合同相對人的銀行的同意，否則該轉(zhuǎn)讓行為很有可能會造成銀行的權(quán)益受損。近年來，類似的案件時(shí)有發(fā)生，既有為規(guī)避“限購令”而“借名買房”產(chǎn)生的，也有如本案一樣因戀愛、結(jié)婚共同買房后分道揚(yáng)鑣而產(chǎn)生的，因此人們在共同購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮由此產(chǎn)生的法律后果，否則只能等到取得房屋所有權(quán)證且償還完銀行的按揭貸款（包括提前還款）后才能進(jìn)行自主的轉(zhuǎn)讓。 深圳房產(chǎn)糾紛律師