深圳房產糾紛律師，陸慧律師了一系列業主與開發商之間的商品房預售合同糾紛案件，在房屋買賣方面具有豐富的訴訟經驗

　　原告：廖某某，女，1987年11月23日出生，漢族，住重慶市萬州區。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：蘇廣瑛，廣東君言律師事務所實習律師。

　　被告：深圳某某房地產開發有限公司。

　　法定代表人：張寶鑄，總經理。

　　委托訴訟代理人：王某某，廣東某某律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：李某，廣東某某律師事務所實習律師。

　　上列原告訴被告商品房預售合同糾紛一案，本院于2021年11月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人陸慧、被告的委托訴訟代理人王某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告向原告賠償逾期交房的損失1070954.8元(人民幣，下同。計算標準為購房總價款的萬分之四每日，自2019年4月1日起計算至被告實際交付涉案房產之日止，暫計算至2021年9月16日);2.請求判令被告承擔本案全部訴訟費。

　　被告辯稱，1.對原告第一項訴訟請求，原告主張的逾期交房違約金計算方式既不符合合同約定，也缺乏法律依據，應按照政府公布對的本房地產所在區域的指導租金標準向買受人支付違約金，無政府指導租金標準的，按有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定，且總額不超過購房款的3%。退一步講，被告違約并非主觀惡意，違約金標準過高，請求法院依法調減;2.被告曾于2020年5月18日、7月10日分別向原告銀行賬戶付款16197.3，轉賬附言為2A1109房款，該款項應當與原告在本案中主張的違約責任相互抵消。

　　經審理查明，2017年9月20日，原告與被告簽署《深圳市房地產買賣合同(預售)》，合同約定：第二條、第三條原告向被告購買位于深圳市坪山區房產，房屋用途為辦公，建筑面積72.05平方米;第五條房屋總價3008305元;第九條被告應于2019年3月31日前向原告交付案涉房產，交付前應取得《深圳市建設工程竣工驗收備案(回執)》;第十二條被告逾期交房違約責任按第貳種方式即按合同附件五相關約定處理(第壹種方式約定如逾期超過90日的，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實際交付之日止，被告按日向原告支付購房總價款萬分之四的違約金。);第二十八條雙方可約定其他條款列于附件五中。附件五第四條第5款關于對原告逾期付款違約責任的約定：若原告未按約定期限支付購房款，逾期不超過30日的，原告每日按應付款的萬分之一向被告支付違約金，合同繼續履行;逾期超過30日的，被告有權解除本合同并可要求原告按購房款總額的10%支付違約金;被告未行使合同解除權的，合同繼續履行，原告每日按應付款的萬分之三向被告支付違約金，且在原告付清所延遲支付的購房款和違約金前，被告隨時可以行使合同解除權。附件五第五條第8款補充約定：因被告未履行相關義務，導致被告未能按照本合同約定期限內將本房地產交付原告的，被告自違約之日起至本房地產交付之日止，按政府公布的本房地產所在區域的指導租金標準向原告支付違約金，無政府指導租金標準的，按有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。延遲達365日被告仍未將本房地產交付原告的，原告有權要求解除本合同。被告違約金總額不超過原告已付購房款的3%。

　　合同簽署后，原告依合同約定向被告支付全部購房款。

　　被告未按涉案合同約定于2019年3月31日前向原告交付涉案房屋。截止庭審時，涉案房屋尚未竣工，被告仍未向原告交付房屋，且具體交付房屋時間亦無法確定。

　　原告主張合同附件五第五條第8款是格式條款，應屬無效，應按主合同第十二條約定標準按購房總價款萬分之四計算違約金。被告認為應按合同附件五第五條第8款不是格式條款。

　　被告于2020年5月18日、7月10日分別原告轉賬支付16197.3元，合計32394.6元，轉賬附言均為2A1109房款。被告主張抵扣違約金。

　　上述事實有原、被告提交的《深圳市房地產買賣合同(預售)》《購房按揭貸款合同》、銀行轉賬記錄、收款收據以及庭審筆錄為證，足以認定。

　　本院認為，本案為商品房預售合同糾紛。本案的爭議焦點為逾期交房違約金標準及數額的認定。逾期交房違約金標準的認定首先要解決合同附件五第五條第8款是否為格式條款。合同法第三十九條第二款規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。根據本案查明的事實，涉案預售合同附件五第五條第8款系被告為了重復使用而預先擬定，條款的擬定并未與買受人協商，而是由被告單方擬定后提供給買受人簽訂，該條款屬于格式條款。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第九條規定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務，涉及格式條款效力認定的，適用民法典第四百九十六條的規定。民法典第四百九十六條第二款規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。在本案中，合同附件五第五條8款有關逾期交房違約責任的約定：因被告未履行相關義務，導致被告未能按照本合同約定期限內將本房地產交付原告的，被告自違約之日起至本房地產交付之日止，按政府公布的本房地產所在區域的指導租金標準向原告支付違約金，無政府指導租金標準的，按有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。延遲達365日被告仍未將本房地產交付原告的，原告有權要求解除本合同。被告違約金總額不超過原告已付購房款的3%。對比合同附件關于對逾期付款違約責任的約定：若原告未按約定期限支付購房款，逾期不超過30日的，原告每日按應付款的萬分之一向被告支付違約金，合同繼續履行;逾期超過30日的，被告有權解除本合同并可要求原告按購房款總額的10%支付違約金。被告未行使合同解除權的本合同繼續履行，原告每日按應付款的萬分之三向被告支付違約金，且在原告付清所延遲支付的購房款和違約金前，被告隨時可以行使合同解除權。對比雙方的違約內容可以看出，合同附件約定的逾期交房違約金標準明顯偏低，被告在本案中也未對違約金標準存在較大差異的原因作出合理解釋。被告在擬定上述違約金標準時并未遵循公平原則確定雙方的權利義務，擬定的逾期交房違約金標準偏低，應當認定為與原告有重大利害關系的條款。綜上，合同附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定均屬于民法典第四百九十六條第二款所規定的應當采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款。在本案中，合同正文第十二條約定逾期交房違約責任按第貳種方式處理，由于第貳種方式在正文中并未體現，而是放在附件五中約定，不足以讓原告注意到合同附件五的相關內容，被告有義務提示原告注意附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定。而從附件五第五條第8款的文本樣式來看，整個附件五采用了與正文相比過小過密的字體和間距，第五條第8款也沒有通過加大加粗等方式提請注意。被告不僅沒有采取合理的方式提示原告，反而采用了讓原告更容易忽略該條款的文本樣式。被告的上述做法不僅不符合民法典的上述要求，也有違誠信原則。根據民法典第四百九十六條的規定，附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定不能作為合同內容。在合同對逾期交房違約金沒有約定的情況下，買受人仍有權要求被告承擔賠償損失的逾期交房違約責任。關于賠償責任的大小，本院綜合考慮原告因被告逾期交房所遭受的租金損失和其他損失、合同對逾期付款所約定的違約金標準，根據公平原則和誠信原則，酌情認定被告按照合同約定的買受人逾期付款的違約標準向原告賠償逾期交房損失，即按照總房款每日萬分之三的標準向原告賠償逾期交房損失。關于數額。合同約定交房時間為2019年3月31日，現在實際交房時間仍不能確定，原告請求自2019年4月1日起暫計至2021年9月16日，實際計算至房屋實際交付之日止的請求應予支持。經核算，被告應當賠償原告2019年4月1日起暫計至2021年9月16日，逾期898天的逾期交房損失810437.36元(3008305元×898日×0.0003=810437.36元)。對原告第一項訴訟請求中超出上述數額的訴訟請求，本院不予支持。此外，被告主張向原告支付的房款32394.6元抵扣違約金，本院予以支持，予以扣減，被告實際應賠償的損失為778042.76元(810437.36元-32394.6元)。

　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第九條，《中華人民共和民法典》第四百九十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款的規定,判決如下:

　　一、深圳某某房地產開發有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告廖某某賠償逾期交房損失(從2019年4月1日起暫計至2021年9月16日為810437.36元，扣減32394.6元實際賠償778042.76元，2021年9月16日之后的按照總房款3008305元每日萬分之三的標準計算至房屋交付之日止);

　　二、駁回原告廖某某的其他訴訟請求。

　　如未按本判決指定的期間履行付款義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費7219元，由原告負擔1705元，被告深圳某某房地產開發有限公司負擔5514元。原告已預交的受理費5514元，本院予以退回。被告深圳某某房地產開發有限公司應在本判決生效之日起十日內向本院繳納案件受理費5514元，拒不繳納的，本院依法強制執行。

　　如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。