建筑公司承包商品房的建設(shè)和施工，當(dāng)開(kāi)發(fā)商不支付工程款時(shí)，建筑公司就該商品房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。然消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，當(dāng)其房屋被法院查封時(shí)，其具有值得優(yōu)先被保護(hù)的特殊權(quán)益即商品房消費(fèi)者生存權(quán)，那么，在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，哪種權(quán)利更優(yōu)先保護(hù)呢?

　　案件回顧

　　泰通建筑公司與新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛，泰通建筑公司向法院申請(qǐng)了訴訟財(cái)產(chǎn)保全。法院依法裁定，查封、凍結(jié)新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司價(jià)值500多萬(wàn)元財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)保全執(zhí)行中，法院于2021年12月29日查封新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下一套房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉房產(chǎn))。案外人楊小妹以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除案涉房產(chǎn)的查封。

　　案外人楊小妹訴稱(chēng)

　　2021年11月25日，自己作為買(mǎi)方與賣(mài)方新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以300多萬(wàn)元的價(jià)格向新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)案涉房產(chǎn)。之后，按照合同約定，自己已全額支付了購(gòu)房款。等到房屋拿到手后，自己就著手裝修，居住至今，每月按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第二十九條規(guī)定，案涉房產(chǎn)應(yīng)解除查封。

　　申請(qǐng)人泰通建筑公司辯稱(chēng)

　　不同意案外人楊小妹的異議請(qǐng)求，泰通建筑公司對(duì)案涉房產(chǎn)的工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。案外人楊小妹不享有案涉房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，也不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》真實(shí)性存疑。

　　被申請(qǐng)人新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)

　　同意案外人楊小妹的異議請(qǐng)求，案外人楊小妹和新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間確實(shí)早于法院查封，購(gòu)房款已全額支付，案涉房產(chǎn)案外人楊小妹已經(jīng)入住。

　　法院認(rèn)為

　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于楊小妹對(duì)于案涉房產(chǎn)是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，作為被申請(qǐng)人的新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，案涉房產(chǎn)系商品房，故可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條進(jìn)行審查。楊小妹與新召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合同合法有效。該合同簽訂時(shí)間早于法院對(duì)案涉房產(chǎn)的查封，購(gòu)房款已全額支付，所購(gòu)案涉房產(chǎn)用于居住且楊小妹名下無(wú)其他用于居住的房屋，故符合上述條款的規(guī)定。因此，楊小妹對(duì)案涉房產(chǎn)享有的民事權(quán)利能夠排除執(zhí)行，其作為商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先受到保護(hù)。

　　法官說(shuō)法

　　案外人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房涉及生存權(quán)，具有值得被優(yōu)先保護(hù)的特殊法益，經(jīng)審查符合在查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、已支付超過(guò)50%購(gòu)房款、買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋三個(gè)要件，則可賦予對(duì)買(mǎi)受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

　　房乃民生之本，普通百姓為了買(mǎi)房，幾乎掏空家底，因此，為了避免“踩雷”，針對(duì)商品房消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，法官提出了三點(diǎn)建議：一是要全面了解情況，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)要提前了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和樓盤(pán)的相關(guān)情況;二是要及時(shí)辦理備案登記，簽訂好商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，及時(shí)去房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽登記;符合過(guò)戶(hù)條件了，及時(shí)去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);三是要留存好相關(guān)購(gòu)房材料，比如商品房買(mǎi)賣(mài)合同、網(wǎng)簽備案合同、購(gòu)房款支付憑證、進(jìn)戶(hù)通知單等。