目前，商品房買賣90％以上是以廣告形式向社會公開出售的，制作精美的“樓書”或其他廣告宣傳資料增加樓盤的吸引力，成為開發(fā)商的競爭手段。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但又確立了開發(fā)商所作出的關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾滿足“明確具體加有重大影響”的構(gòu)成要件時(shí)，即由要約邀請轉(zhuǎn)化為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視作合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。為了規(guī)避可能帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)，近年來，有些開發(fā)商對銷售廣告和宣傳資料中涉及到商品房屋及設(shè)施的具體內(nèi)容時(shí)，往往作出特別聲明“僅為要約邀請”。一旦出現(xiàn)交付的房屋與宣傳資料內(nèi)容不一致引發(fā)訴訟時(shí)，開發(fā)商以此為抗辯，主張不能按宣傳內(nèi)容判定是否違約。這就帶來了司法困惑：特別聲明能否對抗法律的規(guī)定？否定特別聲明效力的法理基礎(chǔ)何在？認(rèn)定無效的法律依據(jù)又何在？因這些問題事關(guān)商品房交易市場的規(guī)則確立，有必要結(jié)合具體案例作進(jìn)一步的思考。

　　一、據(jù)以分析的案例　　　　　　　　　　　　　

　　甲公司在銷售開發(fā)建設(shè)的某國際生活區(qū)的房屋過程中，對外發(fā)放宣傳資料，宣傳的B型[云和墅]的《樓書》中載明：產(chǎn)權(quán)面積（約）255.57㎡/地上面積（約）231.93㎡， 贈送面積（約）70.79㎡。“樓書”的戶型圖中載明了每一層房屋的結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的數(shù)據(jù)，同時(shí)以涂色的方式將承諾贈送的房屋空間部份進(jìn)行了標(biāo)注，其中地下儲藏室以全部贈送的色彩進(jìn)行了標(biāo)注。同時(shí)在《樓書》戶型圖下方以較小的字體注明：●“本戶型圖為要約邀請，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)。本公司保留對戶型資料修改權(quán)利，敬請留意最新資料。”●“本戶型為之示意圖僅供所在位置示意，不作其他用途，鑒于該圖的簡約性，請以項(xiàng)目總平為準(zhǔn)。”●“本資料僅供形象宣傳，一切資料數(shù)據(jù)均以政府最后批準(zhǔn)的版本及正式簽訂的合同及其附件為準(zhǔn)。”

　　2011年6月27日，王某與甲開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某購買上述戶型商品房一套。簽訂合同時(shí)，該公司向王某提交“樓書”。同時(shí)，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，《補(bǔ)充協(xié)議》第九條約定：“買賣雙方均同意以《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其附件所約定之條款為界定雙方權(quán)利、義務(wù)之最終有效依據(jù)，其他任何由出賣人提供的售樓書、宣傳資料、沙盤模型、裝修示范單位等，不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及確定違約責(zé)任的條件，其內(nèi)容僅供購房前參考。雙方在交易過程中口頭表達(dá)的意向和信息，也不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。”

　　合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款。2012年5月31日，王某收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，戶型圖載明的屬于贈送部分的地下儲藏室按房屋單價(jià)計(jì)算了價(jià)款并已收取。王某認(rèn)為，“樓書”宣傳內(nèi)容已成為合同內(nèi)容，現(xiàn)公司違約，應(yīng)退還其多繳的地下室房款40余萬元。公司則認(rèn)為，“樓書”已聲明戶型圖僅為要約邀請，《補(bǔ)充協(xié)議》也約定宣傳資料不作為違約責(zé)任的條件，故公司無違約行為。

　　該案的爭議焦點(diǎn)在于公司對外發(fā)放的宣傳資料和“樓書”是要約還是要約邀請；如果公司特別聲明是要約邀請，該聲明效力應(yīng)該如何認(rèn)定。

　　二、“樓書”是否為要約應(yīng)以內(nèi)容而非合意定性

　　目前，開發(fā)商習(xí)慣于制作精美的樓書或者其他廣告宣傳資料增加樓盤吸引力，關(guān)于這些宣傳資料的性質(zhì)，從法律上講可能是要約邀請也可能是要約。要約邀請，是一方當(dāng)事人邀請另一方當(dāng)事人向自己發(fā)出要約。要約是以訂立合同為目的的具有法律意義的意思表示行為，一經(jīng)發(fā)出就產(chǎn)生一定的法律效果。而要約邀請的目的是讓對方對自己發(fā)出要約，是訂立合同的一種預(yù)備行為，在性質(zhì)上是一種事實(shí)行為，并不產(chǎn)生任何法律效果，即使對方依邀請對自己發(fā)出了要約，自己也沒有承諾的義務(wù)。因此，要約邀請本身不具有法律意義。《合同法》已有規(guī)定，在實(shí)際生活中，拍賣公告、招標(biāo)、寄送價(jià)目表、招股說明書、商業(yè)公告、廣告等，都屬于要約邀請。要約與要約邀請，雖然有本質(zhì)的不同，但在實(shí)際生活中，區(qū)分這兩者并非很容易的事情。正因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活的多樣性和商品房交易的熱點(diǎn)性，最高人民法院及時(shí)出臺司法解釋對此問題進(jìn)行明確規(guī)定以允諾明確具體和對價(jià)格有重大影響力為判斷標(biāo)準(zhǔn)，基本厘清了司法實(shí)踐中對要約和要約邀請的認(rèn)識。

　　針對上述案例，有人認(rèn)為，《合同法》第十四條規(guī)定，“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”，故認(rèn)為要約有對象特定、目的訂約、內(nèi)容具體的條件。售房宣傳資料是否構(gòu)成要約，除“明確具體加有重大影響力”要件外，還要看發(fā)出人有無受宣傳資料內(nèi)容約束的意思表示。該案中，甲公司向不特定的人發(fā)送“樓書”，房屋面積數(shù)據(jù)注明有不確定概念的“約”，特別聲明要約邀請表明了不受宣傳內(nèi)容約束的意思，故不構(gòu)成要約。

　　筆者認(rèn)為，用要約的一般構(gòu)成要件去衡量房屋銷售宣傳廣告是要約邀請還是要約，沒有遵從特別法優(yōu)于一般法的法律適用原則，忽略了開發(fā)商宣傳廣告的特殊性。正是基于實(shí)踐中存在大量的以夸大其詞的廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者，攪亂商品房交易，損害消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，最高人民法院才以司法解釋的形式將具體明確且對價(jià)格有重大影響的宣傳廣告規(guī)定為可視為要約，由此規(guī)范交易市場。雖然這些宣傳廣告在形式上針對不特定公眾，沒有開發(fā)商受約束的意思表示，似乎缺乏對象特定、目的訂約等要約的構(gòu)成要件，但實(shí)質(zhì)上并未違背要約的理論，如對象的特定化方面，當(dāng)某買受人就宣傳廣告的內(nèi)容向開發(fā)商提出訂立合同的行為，實(shí)際上已使銷售廣告對象特定化。再如訂約的目的方面，因?yàn)榉�律和誠實(shí)信用的基本原則就要求開發(fā)商發(fā)出的宣傳廣告應(yīng)真實(shí)可信，開發(fā)商能作出明確具體的允諾，當(dāng)然地含有其愿意受到宣傳內(nèi)容約束的意思表示。故在判斷“樓書”等宣傳資料是否構(gòu)成要約時(shí)，應(yīng)以特別規(guī)定即最高法院關(guān)于商品房買賣司法之規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以合同法關(guān)于要約的一般規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。就爭議案例而言，“樓書”中對案涉房屋的戶型平面圖作了詳盡的描述，樓層的分布、房屋的結(jié)構(gòu)、單間的面積、功能的區(qū)分均有非常具體的圖示和說明，而且作為稀有的別墅資源，這些詳盡的宣傳對房屋的價(jià)值確定有直接的影響力，對購房者心理產(chǎn)生直接的沖擊力，足以符合司法解釋規(guī)定的形成要約的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分。

　　當(dāng)然，一旦確認(rèn)“樓書”是合同的組成部分，即意味著是開發(fā)商與購房者之間的合意，都應(yīng)當(dāng)如實(shí)履約。但因特別聲明的內(nèi)容使得確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)陷入悖論。特別聲明強(qiáng)調(diào)本戶型圖為要約邀請、不作其他用途、僅供形象宣傳等內(nèi)容，開發(fā)商借此表明了不作要約之用途，因此，必然要對該特別聲明的約束力作否定價(jià)評價(jià)，方能還該樓書宣傳是要約的本源。

　　三、對“特別聲明”的效力做否定性評價(jià)的分析

　 （一）對“特別聲明”的效力做否定性評價(jià)的法理基礎(chǔ)

　　合同自由原則是合同法中最重要、最基本、最核心的原則，其中核心內(nèi)容為“約定優(yōu)先原則”，即當(dāng)事人之間有約定從約定，無約定從法定。特別是商事交易更應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治。但是，合同正義也是私法領(lǐng)域中限制合同自由的一項(xiàng)重要公共政策。如從價(jià)值層面上，合同法總則也確立了公平、誠實(shí)信用、公序良俗原則，對自由原則進(jìn)行限制；從范疇層面上，當(dāng)事人約定的具體法律關(guān)系還必須受該法律關(guān)系的基本法理限制；從制度層面上，當(dāng)事人約定的內(nèi)容還不得違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　如果僅從形式上講，“樓書”中開發(fā)商關(guān)于戶型圖屬于要約邀請的特別聲明以及《補(bǔ)充協(xié)議》中宣傳資料不得作為違約責(zé)任條件的約定，隨著成為合同內(nèi)容已演變?yōu)楫?dāng)事人意思自治的結(jié)果。以合同自由為價(jià)值取向，司法不應(yīng)干預(yù)。但這種自由如果沒有邊界，開發(fā)商的特別聲明就可能帶來不適當(dāng)?shù)暮蠊�，會使該合同條款異化為一方壓榨另一方的工具，這就違背了法律的終極價(jià)值觀——正義。

　　就本案而言，因?yàn)?ldquo;樓書”被視為合同的組成部分，該特別聲明部分也應(yīng)視為雙方當(dāng)事人的約定。樓書中的戶型圖是要約還是要約邀請，不是通過當(dāng)事人的約定可能確定的，因?yàn)樽鳛橐粋�法律概念，它有著其應(yīng)有的本質(zhì)屬性、特點(diǎn)和構(gòu)成要件。一般的商業(yè)廣告是要約邀請，就對廣告的要求而言，《中華人民共和國廣告法》第九條規(guī)定：“廣告中對商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對服務(wù)的內(nèi)容、形式、用途、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)表明贈送的品種和數(shù)量。”這一規(guī)定體現(xiàn)了誠實(shí)信用的先合同義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力，而且廣告的真實(shí)性已成為當(dāng)今世界各國對廣告的最基本的要求。在大量的商品房銷售宣傳中，如果宣傳內(nèi)容具體明確，真實(shí)性已是其內(nèi)在要求，從法律屬性上，開發(fā)商在發(fā)出宣傳廣告也即要約邀請時(shí)就必須先盡前合同義務(wù)，如揭示合同內(nèi)容的所有事實(shí)，不能隨意或作虛假的陳述，從本質(zhì)上說已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，即以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價(jià)和承諾。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商負(fù)有所承擔(dān)的以忠實(shí)、協(xié)助、誠信為內(nèi)容的前合同義務(wù)，通常可稱之為要約的形式拘束力。因此開發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦購房人與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行廣告許諾的義務(wù)。通過上述分析，本案中開發(fā)商對房屋戶型圖的宣傳已不僅僅是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，而是希望和他人訂立合同的意思表示。宣傳商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的構(gòu)成要件，應(yīng)視為要約。雖然開發(fā)商在樓書中作出了單方的特別聲明，購買者也未提出異議，但因從法理基礎(chǔ)上講已并非要約邀請，也不符合合同法中關(guān)于要約或要約邀請含義的規(guī)定，因此形式上的聲明不符合實(shí)質(zhì)上的性質(zhì)，該約定并不能對抗法定，該聲明內(nèi)容不能成立。

　　（二）對“特別聲明”效力做否定性評價(jià)的法律依據(jù)

　　從法理上否定“樓書”的特別聲明效力已無理論障礙，但作出裁判應(yīng)當(dāng)適用的法律依據(jù)是什么，實(shí)踐中認(rèn)識不一致。關(guān)于合同的效力問題，我國《合同法》第三章作出了詳細(xì)規(guī)定。一般情況下，依法成立的合同自成立時(shí)生效。《合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。就案涉樓書特別聲明的內(nèi)容而言，不符合上述任何一種情形，因此無法據(jù)此判定該特別聲明無效。

　　雖然從商品房買賣的實(shí)際情況看，正式的商品房買賣合同并沒有特別聲明的內(nèi)容，而且在現(xiàn)階段的商品房行政管理中，買賣合同一般都是由本地職能行政管理部門提供的合同范本，該合同并非是格式合同。但是，根據(jù)最高人民法院司法解釋之規(guī)定，作為符合條件的宣傳廣告的特別聲明內(nèi)容，即使沒有載入合同也視為合同的組成部分，因此特別聲明條款當(dāng)然是合同條款。雖然商品房買賣合同是范本合同而非格式合同，但開發(fā)商用于宣傳廣告使用的“樓書”內(nèi)容卻是其為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。根據(jù)《合同法》第三十九條第2款之規(guī)定，該條款性質(zhì)上屬于格式條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。由于開發(fā)商將本屬要約的內(nèi)容特別聲明為要約邀請，實(shí)際上使宣傳的內(nèi)容不產(chǎn)生法律后果，免除了自己受宣傳內(nèi)容約束的責(zé)任，排除了購房者據(jù)此維護(hù)權(quán)利的途徑。該條款是開發(fā)商的自我權(quán)利設(shè)限，不能以此為由免除自身義務(wù)。根據(jù)《合同法》第四十條之規(guī)定，該條款無效。　

　　概言之，在商品房買賣中，凡開發(fā)商在“樓書”等宣傳資料中將可視為要約的說明允諾聲明為要約邀請的，該聲明無效。該說明允諾視為合同組成部分，當(dāng)事人違反該說明允諾的，依然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，實(shí)踐中還有開發(fā)商在合同中約定“定金為不退還定金”、“明確宣傳樓書僅供參考”等各類表現(xiàn)形式。對此類約定的效力認(rèn)定均可依本案例法理予以判斷。深圳房產(chǎn)糾紛律師