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       購房優惠約定不明，認購定金應否退還

       購房人取得了某小區商品房的團購優惠資格，開發商認為團購優惠與商家作出的購房優惠不能疊加計算，雙方最終未能訂立商品房買賣合同，此前的購房定金是否返還？近日，重慶市九龍坡區人民法院對此糾紛作出一審判決，認定房屋認購書的實質為預約合同，因不可歸責于當事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應退還，判決被告重慶某地產公司向原告陳先生返還購房定金30000元。

　　【案情】

　　法院審理查明，重慶某信息公司受重慶某地產公司委托，就其開發的一商品房小區組織團購。原告與該信息公司簽訂團購協議，約定原告支付5000元團購費，享受總房款8%的團購優惠，并與購房時的現場優惠累加計算。

　　同日，原、被告簽訂房屋認購書，購買該小區房屋一套，并約定如參加團購，將享受購房款折扣及費用減免優惠。 簽訂團購協議和認購書后，原告分別向重慶某信息公司及被告支付了團購費5000元、認購定金30000元。

　　簽訂房屋買賣合同過程中，原、被告就房屋價格計算方式產生分歧，原告主張團購優惠與購房優惠累加計算。被告認為，參加團購是享受購房優惠的前提，該購房優惠價格已將團購優惠包含在內。

　　雙方最終未訂立的商品房買賣合同。 法院審理認為，房屋認購書中被告承諾的購房優惠并未明確表明是否已包含了先前團購優惠在內，雙方無法就優惠后的實際價格達成一致，最終導致雙方未能簽訂房屋買賣合同，屬于法律規定的不能歸責于雙方的事由，被告應向原告退還30000元購房定金。深圳律師網

　　據此，法院遂作出上述判決。

　　【評析】因不可歸責于當事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應退還

　 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　本案中，由于約定不明，原、被告雙方就購房優惠與團購優惠關系出現分歧，進而無法就房屋實際購房價格達成一致，雙方未能訂立購房合同，符合不可歸責于當事人雙方的事由導致房屋買賣合同未訂立的情形。

　　針對目前通過簽訂認購書并預先交納購房定金的方式買賣商品房的情況較為普遍的實際，法官提醒，房屋認購書的實質為預約合同，違反約定內容將產生相應的違約責任，故對于房屋價款及計算方式等重要條款，應當進行明確約定，以維護自身合法權益。