案情簡介

　　張某從開發商處購買房屋一套，入住后發現房屋負一層所有電源插座無法使用，只要一經合閘，全單元總閘跳閘。張某多次聯系物業公司和開發商未果。為此，張某將開發商訴至法院，要求開發商承擔電路修繕費用。開發商辯稱，房屋已經通過竣工驗收并交付使用，不認可案涉工程質量有問題，不同意張某的訴訟請求。審理過程中，張某申請對房屋用電無法正常使用的具體原因、修復方案及修復費用進行鑒定，鑒定機構出具鑒定意見，認為用戶無法正常用電的具體原因為地下一層插座線路之間存在短路，修復方案分為明敷設和拆除原裝插座線路恢復原狀修復，其中明敷設修復費用為5000元，恢復原狀修復費用為3萬元。

　　處理過程及結果

　　北京市密云區人民法院認為，開發商作為建設單位，對其交付的房屋應當承擔質量瑕疵擔保責任，對存在質量問題的房屋應當及時予以修復。本案中，出現質量問題的電路系統雖然不屬于房屋主體結構，但仍然是房屋整體的組成部分。盡管房屋整體通過竣工驗收，不影響開發商對經鑒定確定存在的問題承擔修復責任，開發商始終未予修復，應當賠償張某的修復損失。關于修復費用的標準，雖然鑒定機構在出具鑒定意見時，給出了兩種不同的修復方案，但是張某不同意適用明敷設配管配線的修復方案，綜合考慮案件質量問題的起因、質量問題的程度、質量問題持續的時間、開發商在解決問題過程中的作為情況，法院最終判決開發商按照恢復原狀修復方案賠償張某修繕費用并承擔本案鑒定費用。判決作出后，雙方均未上訴，現該判決已生效。

　　案例解析

　　民法典第六百一十五條規定出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。開發商作為建設單位，對其交付的房屋應當承擔質量瑕疵擔保責任，對存在質量問題的房屋應當及時予以修復。住有所居、安居宜居，是萬千家庭的共同心愿。商品房房款動輒幾百萬，普通家庭要舉一家幾代人的力量才能負擔。商品房質量直接關系群眾的居住體驗，關系老百姓的安居幸福感。電路插座也是房屋質量的重要組成部分，盡管該瑕疵在房屋交付驗收時不易被發現，但卻實際影響了張某的生活起居，且持續五年之久未得到解決。法院的裁判不僅明確了開發商對出售房屋的質量瑕疵擔保責任，而且明確了全面、充分保護的原則。就修復方案的考量，還考慮了房屋質量問題的起因、程度、持續時間以及開發商在解決問題過程中的作為情況，最大限度地保障了房屋買受人的合法權益，有助于引導房地產企業重品質、守誠信，對構建誠實、守信、和諧的房地產市場環境貢獻了司法力量。

　　作者：佟春蕾 張冉