裁判要旨

　　學位保證義務兼具默示契約約定義務和瑕疵擔保法定義務的雙重特征，違反該義務產(chǎn)生普通違約責任與瑕疵擔保責任競合的后果，守約買受人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同并一并主張減少價款。減價金額無法通過司法鑒定明確的，應綜合考量相關(guān)因素，酌情認定。

　　【案情】

　　2020年4月，楊某強(出售人)與楊某龍(買受人)就廈門市思明區(qū)公園南路某房屋簽訂房屋買賣合同，約定交易總價940萬元(71876.43元/㎡)，出售人保證戶口不被占用，合同未約定學位事宜。2020年5月，楊某強將其子戶口遷入該房屋并報名入學片區(qū)內(nèi)某小學。2020年9月，楊某強將其子戶口遷出房屋。之后，楊某龍起訴楊某強，主張繼續(xù)履行合同，過戶房屋、調(diào)減總價至860萬元(減價80萬元)、賠付違約金40萬元。審理中，法院委托鑒定機構(gòu)對該房屋學位未占用與學位已占用兩種狀態(tài)下的差價進行評估，鑒定機構(gòu)以“無法對學位價值進行準確量化”“市場上類似案例較少”為由退回鑒定。

　　【裁判】

　　福建省廈門市思明區(qū)人民法院審理后認為，戶口和學位占用情況直接影響存量房市場交易價格。根據(jù)合同中的戶口條款以及學區(qū)房交易習慣，應當認為雙方約定的標的物為未占用學位的房屋、約定的價款為未占用學位狀態(tài)的價格。楊某強遷入戶口并占用學位，根據(jù)當?shù)卣猩�政策，房�?年內(nèi)不再附著學位權(quán)益，客觀上產(chǎn)生市場價值貶損。楊某強無法交付并過戶符合合同約定權(quán)益內(nèi)涵的房屋，應當承擔瑕疵履行責任，故對楊某龍的過戶和減價訴求予以支持。綜合考慮各種因素，酌情認定減價金額為成交總價的4%即37.6萬元。宣判后，雙方均未上訴，判決已生效。

　　【評析】

　　本案爭議焦點在于學區(qū)房交易中的學位保證義務的認定，以及學位占用情況下如何確定減價。

　　1.學位保證的約定義務面向：默示契約。學區(qū)房買賣中，合同未就學位進行約定時，當事人容易對房屋是否包含學位權(quán)益、出賣人是否負有學位保證義務產(chǎn)生爭議。此時可根據(jù)民法典第六百一十六條，引致適用該法第五百一十條，按照合同相關(guān)條款或者交易習慣加以認定。具體而言，在住房交易市場，買受人愿意為學位未占用的住房支付更高對價，與之相應，出賣人則以帶學位作為提高售價的砝碼，戶口和學位占用情況直接影響買家的購買意愿以及住房的市場價值，學位權(quán)利客觀上具有市場價值，能夠用貨幣價格衡量。因此學區(qū)房買賣的標的物不但包括作為物理實體的房屋，還包括附著于房屋之上的戶口以及由此衍生的學位等無形資源和權(quán)益。學區(qū)房交易中出賣人負有學位保證義務，此為合同主義務的組成部分，若出賣人違反該義務，則買受人可視具體情況主張違約損害賠償、違約金、定金等違約責任。

　　2.學位保證的法定義務面向：瑕疵擔保。買賣合同語境下，作為標的物的商品功能與合同目的息息相關(guān)，標的物的質(zhì)量內(nèi)涵必須結(jié)合合同目的、交易觀念加以判定。若標的物的“實際性能”按照合同目的低于“應有性能”，甚至不能實現(xiàn)合同目的，則應認定存在質(zhì)量瑕疵。學區(qū)房的買受人期待一并受讓房屋附著的學位功能并為之支付相應對價，能夠正常使用學位、實現(xiàn)就學權(quán)益，是學區(qū)房質(zhì)量的重要范疇和應有之義。故出賣人無法給付帶學位權(quán)益的房屋的，買受人可依據(jù)民法典第六百一十七條規(guī)定，主張該法第五百八十二條至第五百八十四條規(guī)定的包括減價權(quán)在內(nèi)的質(zhì)量瑕疵擔保責任。

　　3.酌定減價金額的價值衡量與利益衡平。“繼續(xù)履行+減少價款”是學位占用情形下學區(qū)房買受人的一種訴求選擇，有利于促使合同恢復等價有償、實現(xiàn)當事人利益平衡、保障交易安全和促進房屋流轉(zhuǎn)。該類案件的爭議焦點和審判難點通常在于因?qū)W位占用減少價款的金額如何確定。對此，可首選委托專業(yè)機構(gòu)進行評估鑒定，若無法評估鑒定，則由法院酌情認定。學區(qū)房過熱市場環(huán)境下，酌定減價金額面臨兩難：倘若遵循市場過熱現(xiàn)狀，通常酌減金額較高，易傳導、放大學位價值，甚至助長學區(qū)房炒作。倘若撇開市場行情認定價格，則酌減金額可能偏低，誠信守約的買受人權(quán)利無法獲得充分救濟，失信違約的出賣人反而因責任較輕而得利，這有悖于誠信、公平的民法基本原則。

　　酌情認定學位差價，應盡量克服認知局限，在調(diào)查取證、價值取向、表述形式等方面審慎思考，在此基礎上作出客觀公允的判斷。在調(diào)查取證上，應發(fā)揮主觀能動性，拓寬信息來源，掌握市場動態(tài)，中介人員的證言、網(wǎng)上公開的成交數(shù)據(jù)以及有影響力的專業(yè)媒體、論壇、公眾號文章等是獲取相關(guān)價格信息的常見渠道。在價值取向上，注意把握“房住不炒”定位與誠信履約之間的衡平。對非理性的成交案例、從業(yè)人員的不合理價格認知、鼓吹學區(qū)房價格的消息等不可照單全收，不對學位價值過度渲染和拔高。同時，也要正視學區(qū)房交易習慣，不宜無視或過度貶抑學位價值。既充分救濟守約方，又有效懲戒違約方，并向社會傳遞反對學區(qū)房炒作的明確信號。在表述形式上，宜采用占總價款百分比的相對值與絕對值相結(jié)合的方式表述價款減少，便于當事人一目了然地識別學位價值在房價中的占比，直觀感知價款減少的程度。

　　本案案號：(2020)閩0203民初18846號

　　案例編寫人：福建省廈門市思明區(qū)人民法院 郭澤喆