深圳合同糾紛律師：店鋪被房主收回，房客可否要求補償轉讓費

       【深圳律師網(wǎng)案情】

　　趙某于2008年6月承租孫某的店鋪，約定租金2000元/月，并按市場行情進行調整，租期3年。當時趙某支付該店面前任房客9000元轉讓費，孫某對此事也知情。租賃到期之后，趙某與孫某未續(xù)約，但一直支付房租，孫某也未提出續(xù)約，一直收受房租。2014年5月，孫某告知趙某要將店面收回，限期2個月搬離。趙某提出要孫某將該店按市場行情（該地段同等面積轉讓費20萬）補償就搬離，否則就繼續(xù)承租該店面。

　 【分歧】

　　該案中，房客是否可以要求房主補償轉讓費，存在兩種不同意見：

　　第一種意見認為，房客無權要求房主補償轉讓費。原因在于，本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不定期租賃合同關系，孫某可以在合理期限內告知趙某解除合同，店面轉讓費并不是趙某的可期待利益，本案不存在孫某需對趙某補償轉讓費的情形。

　　第二種意見認為，房客可以要求房主適當補償轉讓費。原因在于，轉讓費為商業(yè)活動中的慣例，應按照習慣處理，房主要房客將店面收回，其不僅收回的是其對店面的使用權，還將該店面轉讓費收取權一并收回，房主將該店面繼續(xù)轉讓其有收取下一任房客的轉讓費的期待權。

　 【深圳法律顧問評析】

　　筆者同意第一種意見，補償轉讓費應該嚴格限定適用范圍，本案房主無需補償房客轉讓費，主要理由如下：

　　首先，《合同法》第113條第1款：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”， 故在合同法領域，可期待利益的前提應為對方當事人違約。本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不定期租賃合同關系，只要在合理期限之前通知趙某，孫某便可以隨時解除合同，故孫某并不存在違約情形，無需補償趙某轉讓費。

　　其次，在租賃合同未約定店面可以轉讓的情形下，趙某亦無權轉讓店面并收取轉讓費�！逗贤�法》第二百二十四條第二款：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，若趙某擅自轉讓店面并收取轉讓費，孫某可以解除其與趙某的租賃合同，在主合同無效的情形下，趙某與他人簽訂的次租賃合同亦無效，趙某所收取的轉讓費需退還他人，在此情形下，店面轉讓費并不是趙某的可期待利益。原案例中對趙某與孫某所簽訂的租賃合同內容并未敘述，故對趙某是否有權轉讓店面無法確認。

　　最后，出租人在租賃合同到期或解除租賃合同后依法收回店面，將該店面繼續(xù)出租并收取轉讓費，亦系其自身權利，并未造成原承租人的損失，無需對原承租人進行補償。筆者認為出租人需對承租人補償轉讓費有兩種情形，一種是店面租賃合同中約定承租人可以轉讓但未實際轉讓，出租人違約，此時法院需要審查轉讓費是否為必然發(fā)生的間接損失，第二種是店面租賃合同中約定承租人可以轉讓且已實際轉讓，或店面租賃合同中未約定承租人可以轉讓但已實際轉讓且出租人予以認可，承租人已收取轉讓費，因出租人違約承租人需要退還轉讓費，承租人可以要求出租人補償轉讓費。