深圳合同糾紛律師：解除合同后是否可以要求支付違約金

       【深圳律師網(wǎng) 案情】

　　2014年，經(jīng)某房屋中介公司介紹，原告溫某與被告熊某簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定，被告熊某自愿將座落于清華大道金福花園的一套面積為136.25平米的房屋出售給原告溫某，房屋總價款為46萬元，買賣合同生效之日原告向被告支付房款16萬元，余款30萬元在房屋辦理權屬登記之日付清。被告承諾所出售的房屋的權屬明晰，無其他任何產(chǎn)權糾紛，確保該房屋權屬的真實性。若雙方有一方違約，則需向守約方支付違約金20000元。后房屋在辦理權屬登記過程中發(fā)現(xiàn)，該標的房屋于2013年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款30萬元。被告熊某在合理期間不能消除該房屋的抵押行為。后原告訴至法院，要求法院判決解除原告溫某與被告簽訂的房屋買賣合同，返還已支付的房款16萬元，并要求被告向原告支付房屋買賣合同中約定的違約金20000元。

　　【分歧】

　　被告熊某以標的房屋辦理了抵押貸款，構成房屋買賣交付不能，且被告又不能再合理期間消除房屋的抵押行為，故被告的行為構成違約，雙方簽訂的合同應當予以解除，各方均無異議。房屋買賣合同解決后，雙方在約定的違約金是否應當予以支持存在爭議。

　　第一種意見認為，根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”合同解除意味著合同的權利義務關系消滅，違約金條款作為原合同的一部分，不具有獨立性，因此違約金條款也應隨之消滅。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除的法律后果表現(xiàn)為返還不當?shù)美�、賠償損失等形式的民事責任，而不是違約責任。故本案中原告要求被告支付違約金20000元的訴請不應當予以支持。

　　第二種意見認為，違約金是當事人預先確定的一種獨立于合同債務履行之外的給付。《合同法》第98條規(guī)定：“合同的權利義務終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理條款”，因此，即便合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。因此，對原告要求被告支付20000元的訴請應予以支持。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者贊成第二種意見。即在一方違約情形下導致合同解決的，原合同約定的違約金條款應當繼續(xù)有效。

　　合同當事人約定的違約金條款在合同依法解決后是否有效的問題，其實質(zhì)是違約金條款是否具有獨立性的問題。違約責任條款是否具有獨立性，關鍵是應視消滅或否定合同效力的原因和違約責任的形態(tài)而定。針對合同效力消滅后處理有關事宜的依據(jù)，我國《合同法》分別在第57條和第98條作出相應規(guī)定。《合同法》第57條規(guī)定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。”《合同法》第98條規(guī)定：“合同權利義務的終止，不影響結(jié)算和清理條款的效力。”無論是“解決爭議的條款”還是“結(jié)算和清理條款”，都是當事人為合同效力消滅后如何處理相關事宜而事先約定具有相對獨立效力的條款，它不因合同效力的終止或被否認而失去效力，否則這種約定將變得毫無意義。

　　根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除，只有當事人的行為構成根本性違約，才可以適用法定解除。本案中被告熊某已先行將標的房屋抵押給了商業(yè)銀行，該行為可能導致原告無法獲得房屋所有權，導致合同無法正常履行，其行為構成根本性違約。原告先行向被告支付了16萬元購房款，且浪費原告的時間與精力，根據(jù)相關法律的規(guī)定，原告有權要求被告承擔相應的賠償損失。雙方在合同中約定，一方構成違約，則需向守約方支付20000元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時，對合同后續(xù)履行過程中存在違約行為的約定，依據(jù)當事人意思自治原則，應當予以支持。且當事人在合同中約定違約金的處理條款，有利于簡化后續(xù)損害賠償金的計算，方便當事人履行并予以履約，減少雙方二次糾紛的發(fā)生。

　　依據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。所以本案原告溫某要求被告支付合同約定的違約金于法有據(jù)，應當予以支持。通過違約條款的適用有利于督促合同雙方當事人在合同履行過程中遵守誠信規(guī)則，故本案原告原告的訴請應予以支持。