房產(chǎn)糾紛
商品房合同糾紛中違約金約定過(guò)高能否調(diào)整
商品房合同糾紛中違約金約定過(guò)高能否調(diào)整
【案情】
2013年12月13日，原告某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原告）與被告宋某（以下簡(jiǎn)稱(chēng)被告）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定被告購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的坐落于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)的房一套，合同約定房屋總價(jià)款為1172036元，被告采取商業(yè)貸款的方式支付購(gòu)房款，被告于2013年12月15日前與原告簽訂商品房預(yù)售合同并同時(shí)向其繳付592036作為首期房款，其余房款580000元由被告向銀行申請(qǐng)商品房擔(dān)保貸款的方式支付。在簽訂商品房預(yù)售合同后60天內(nèi)，被告申請(qǐng)的銀行商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)原告帳戶(hù)，視為被告不能取得銀行的商品房擔(dān)保貸款。被告應(yīng)自期滿之日起15天內(nèi)付清全部房款，逾期未付清的，原告有權(quán)解除商品房預(yù)售合同并收取商品房預(yù)售合同約定總房?jī)r(jià)款的20%作為違約金，有權(quán)相應(yīng)順延交樓時(shí)間。
原告認(rèn)為，依據(jù)合同約定，被告在合同簽訂后60日內(nèi)未能申請(qǐng)貸款，又未在15日內(nèi)付清全部房款，且合同約定違約金為總房款的20%，是雙方真實(shí)的意思表示，故應(yīng)依據(jù)合同約定給付違約金。被告認(rèn)為，不能辦理貸款不是自己的過(guò)錯(cuò)。且違約金約定過(guò)高，應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整。
庭審中，原告主張2014年4月16日通知被告辦理貸款手續(xù)，并提供竣工驗(yàn)收備案表、郵寄單及通知函予以證明。被告辯稱(chēng)沒(méi)有收到通知。
北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)雙方具有法律拘束力，原告與被告簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)恪守履行。根據(jù)本案查明的事實(shí)，被告在合同簽訂后60日內(nèi)未能申請(qǐng)貸款，又未在15日內(nèi)付清全部房款，涉案房屋竣工備案后，在原告通知被告辦理商品房擔(dān)保貸款后至今仍未辦理貸款，亦未全款支付，故原告可以依據(jù)合同約定解除雙方簽訂的合同，并要求被告支付違約金。因此，原告要求解除雙方簽訂的合同并要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。但雙方約定總房款20%的違約金明顯過(guò)高，原告未提供證據(jù)證明其因此所受損失，故違約金具體數(shù)額本院酌情減少確定。故判決解除雙方簽訂的合同，被告按總房款10%支付違約金
【評(píng)析】
深圳法律顧問(wèn)本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告違約應(yīng)承擔(dān)違約金但違約金約定是否合理，如不合理是否應(yīng)調(diào)整。
1、無(wú)證據(jù)證明解約導(dǎo)致重大損失的應(yīng)認(rèn)定為違約金過(guò)高。本案中，原告無(wú)任何證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致?lián)p失，其損失無(wú)法查明。依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。本案中總房款的20%的違約金為二十多萬(wàn)，而該房屋所在地的房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下降，故其上述違約金明顯過(guò)高，應(yīng)該予以調(diào)整。調(diào)整的具體幅度，法院依據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則等予以酌定。
2、酌情調(diào)整過(guò)高的違約金符合現(xiàn)行法律規(guī)定。我國(guó)《合同法》第114條第2款的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。”
上述法律規(guī)定，應(yīng)該可以作為本案違約金是否應(yīng)該予以調(diào)整的法律依據(jù)。
綜上所述，本案中雙方約定的違約金明顯過(guò)高，應(yīng)該酌情減少，一審的判決結(jié)果是正確的。
（作者單位：北京市高級(jí)人民法院）
