深圳房產(chǎn)律師，”書面催繳”是否是物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的前置程序

      【裁判要旨】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)前是否需要先書面催繳才能起訴？本案給出明確規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)書面催繳程序才能起訴。

　 【深圳法律顧問 案情】

　　原告：物業(yè)管理有限公司。

　　被告：李某昌、李某紅

　　原告物業(yè)管理有限公司訴稱:凱源小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)，凱源小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司選聘。由于凱源小區(qū)的前物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止提供物業(yè)管理服務(wù)，則選原告為凱源小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)雙方協(xié)商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定由原告提供凱源小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)建筑面積計(jì)收，多層住宅、雜物間的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為0.45元/平方米等。被告系凱源小區(qū)B3棟某室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米。原告對(duì)被告居住的凱源小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，為各業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)管理，履行自己應(yīng)盡的義務(wù)。但是被告不按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，截止2013年11月30日，被告已累計(jì)拖欠25個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1299元。原告曾多次以多種形式向被告催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告均置之不理。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法判令被告李某昌、李某紅立即向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣1299元。

　　被告李某昌、李某紅均未到庭參加訴訟，亦未提供書面答辯狀。

　　在本院審理過(guò)程中，原告物業(yè)管理有限公司為證明其主張向本院提供以下證據(jù)材料:1、原告的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、丁文華身份證（復(fù)印件）各1份，證明原告的基本情況及訴訟主體資格；2、福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司簽訂的《商品房買賣合同》、入住合約各1份，證明被告系凱源小區(qū)B3棟405室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米；3、漳平市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局證明1份，證明漳平市凱源錦繡名城小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)；4、福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》1份，證明福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司選聘原告為凱源小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)雙方協(xié)商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》；5、漳平市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局證明1份，證明福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》已報(bào)漳平市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局備案；6、原告的資質(zhì)證書1份，證明原告的資質(zhì)等級(jí)；7、關(guān)于要求限期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的函、漳平市凱源錦繡名城B3棟405室繳費(fèi)情況公示、繳費(fèi)通知單、順風(fēng)速運(yùn)單、物業(yè)繳費(fèi)通知及照片（復(fù)印件）各1份，證明原告多次以多種形式向被告催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；8、龍巖市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（龍發(fā)改價(jià)[2007]房134號(hào)）1份，證明龍巖市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　被告李某昌、李某紅未向本院提供證據(jù)材料。

　　本院認(rèn)為，被告李某昌、李某紅未到庭參加訴訟，又沒有書面提出異議并提交證據(jù)，視為自愿放棄對(duì)本案事實(shí)及證據(jù)所享有的抗辯權(quán)、質(zhì)證權(quán)。原告提供的證據(jù)，內(nèi)容真實(shí)客觀，與本案待證事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)，可作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。

　　經(jīng)審理查明：2011年10月30日，福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司與原告物業(yè)管理有限公司簽訂了《“凱源錦繡名城”前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司將其開發(fā)的坐落于漳平市凱源錦繡名城小區(qū)委托給原告管理。李某昌、李某紅系凱源小區(qū)B3棟405室的業(yè)主，其住宅面積115.5平方米。被告李某昌、李某紅自2011年10月30起未向物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。原告物業(yè)管理有限公司于2013年6月26日向被告李某紅發(fā)要求限期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的律師函，2013年10月22日向被告李某昌、李某紅發(fā)送物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用催繳通知單，2013年10月23日通過(guò)特快專遞向被告李某昌、李某紅郵寄催繳通知單，并自2013年10月25日起在小區(qū)物業(yè)宣傳欄等處張貼物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用催繳函。

　　【審判】

　 本院一審認(rèn)為：原告物業(yè)管理有限公司是具有合法資質(zhì)的物業(yè)管理公司，其與福建省平潭縣凱源房地產(chǎn)有限公司漳平分公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行合同約定的義務(wù)。物業(yè)管理有限公司履行了“凱源錦繡名城小區(qū)”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，具有收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。李某昌、李某紅作為該小區(qū)的業(yè)主，在接受物業(yè)管理有限公司提供的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。李某昌、李某紅未依約向物業(yè)管理有限公司支付自2011年10月30日起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，違反了合同的約定，故原告物業(yè)管理有限公司要求被告李某昌、李某紅支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，合法有據(jù)，本院予以支持。判處被告李某昌、李某紅于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告物業(yè)管理有限公司支付自2011年10月30日起至2013年11月30日止的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)人民幣合計(jì)1299元。

　【評(píng)析】

　 深圳常年法律顧問 該案物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)前是否需要先書面催繳才能起訴？

　　一、本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

　　本案在司法實(shí)踐中出現(xiàn)兩種意見：

　 一種意見認(rèn)為“書面催繳”不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主欠費(fèi)的前置程序，其觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的權(quán)利是基于合同請(qǐng)求權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付費(fèi)用，根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)業(yè)主違反該種義務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照合同起訴業(yè)主要求其繳納物業(yè)費(fèi)。法律規(guī)定“書面催繳”程序僅涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效問題。如果作為前置程序，這是剝奪了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟權(quán)利，即如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行書面催繳，就予以駁回，只有重新書面催繳，限期繳納后業(yè)主仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，這不但費(fèi)時(shí)費(fèi)事，也違法了立法的目的，既然業(yè)主已經(jīng)拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧��?ldquo;書面催繳”作為前置程序有犧牲物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益的嫌疑。

　　另一種意見認(rèn)為，“書面催繳”是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提起訴訟的前置程序。法院在受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主欠費(fèi)的物業(yè)費(fèi)案件時(shí)應(yīng)嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了書面催繳義務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定未向欠費(fèi)業(yè)主書面催繳物業(yè)費(fèi)，直接向法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其先依照該條的規(guī)定向欠費(fèi)業(yè)主書面催繳的，如果其堅(jiān)持起訴，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴。

　　漳平市人民法院支持第二種意見，即“書面催繳”應(yīng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的前置程序。理由如下:

　　一、法律明確規(guī)定

　 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條中規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”上述法律規(guī)定已經(jīng)明確將“書面催繳”作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的前置程序。因《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條存在如果業(yè)主委員會(huì)不督促業(yè)主限期交納，其存在不作為現(xiàn)象，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能向人民法院起訴的弊端。因此出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》解決了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條在適用上的不合理之處，將業(yè)主委員會(huì)的催告改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催交，明確在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須書面進(jìn)行催收，在書面催收無(wú)果的情況下方可通過(guò)訴訟方式主張權(quán)利，否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、必要性

　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在起訴前，向業(yè)主“書面催繳”十分必要。筆者認(rèn)為，業(yè)主欠費(fèi)不繳納是有多種原因，一方面因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿、也有可能是物業(yè)費(fèi)太高或者存在重復(fù)收費(fèi)等原因故意欠繳，另一方面有可能是因?yàn)楣ぷ鞣泵�及長(zhǎng)時(shí)間出差外地而忘記去繳納物業(yè)費(fèi)，并非惡意不繳。通過(guò)“書面催繳”，可以提醒忘記繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主主動(dòng)去繳納，也可以提供給物業(yè)公司與惡意不繳納的業(yè)主進(jìn)行溝通的機(jī)會(huì)，了解業(yè)主的請(qǐng)求，從而更好的緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，促進(jìn)小區(qū)的和諧。還可以為業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)提供一定的寬限期和準(zhǔn)備時(shí)間，這樣可以減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟，破壞業(yè)主與其的服務(wù)關(guān)系。

　　三、合理的價(jià)值

　 筆者認(rèn)為，將“書面催繳”作為前置程序，其體現(xiàn)合理的價(jià)值。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的案件越來(lái)越多，如果不以“書面催繳”作為前置程序，則會(huì)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)將訴訟作為其追繳物業(yè)費(fèi)的手段，則法院成為其追繳的工具，這不僅浪費(fèi)大量的司法資源，還會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的現(xiàn)象的產(chǎn)生。將“書面催繳”作為前置程序，就如上述所說(shuō)的可以給物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主一次溝通的機(jī)會(huì)，消除雙方的誤會(huì)，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的責(zé)任，促使其提高服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平，滿足業(yè)主的要求，從而形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主相互信任、相互理解的良性服務(wù)鏈條，促進(jìn)小區(qū)人文環(huán)境和服務(wù)環(huán)境更加和諧穩(wěn)定。

　　因此，本案中，原告物業(yè)管理有限公司提供的證據(jù)中就有書面催繳的相關(guān)證據(jù)情況下，判決兩被告繳納物業(yè)費(fèi)，是正確的判決。