深圳房產糾紛律師：政策調控導致購房合同無法履行不應支持違約金

       【深圳律師網 案情】

　　2009年12月6日及2009年12月12日，某房地產開發公司與被告付某分別簽訂兩份《商品房預售合同》，約定某房地產開發公司（出賣人）將位于北京市通州區馬駒橋鎮商業金融、市政設施、住宅及配套項目的房屋兩套出賣給被告付某（買受人）。合同約定付某均采取商業貸款的方式付款，首期分別支付購房總價款的20.87%和20.19%作為首付款，其余價款可以向光大銀行借款支付。同時合同均約定在簽訂商品房預售合同后，出賣人通知買受人辦理商品房擔保貸款手續之日起60天內，買受人申請的銀行商品房擔保貸款仍然未能到達出賣人帳戶的，視為買受人不能取得銀行的商品房擔保貸款，買受人應自期滿之日起15天內付清全部房款，逾期未付清的，出賣人有權解除商品房預售合同。出賣人解除商品房預售合同的，出賣人可收取商品房預售合同約定總房價款的10%作為違約金。合同簽訂后，付某應向光大銀行申請貸款的第二套房屋貸款68萬元至今未付。某房地產開發公司訴至法院，要求解除雙方簽訂的第二套《商品房預售合同》并由付某支付違約金。付某同意解除雙方簽訂的《商品房預售合同》，但不同意支付違約金。本案審理中，經向光大銀行中關村支行職工詢問，付某未能就訴爭房屋貸款的原因是該房屋為付某購買的第二套商品房，其首付款必須增加至40%。

　　北京市通州區人民法院經審理認為，某房地產開發公司與付某于2009年12月12日簽訂《商品房預售合同》后，由于房地產政策變化，付某購買的第二套房屋貸款必須提高到40%。購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預見的商業風險導致，而是國家房貸新政對付某的履約能力產生了影響，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。若此時要求付某依據《商品房預售合同》的約定支付違約金對其明顯不公平。因此，法院判決駁回某房地產開發有限公司要求付某支付違約金的訴訟請求。

　　【爭議】

　　本案的爭議焦點在于付某是否應按雙方簽訂的合同約定，承擔因未能按期付款的違約金。筆者認為付某不應承擔未能按期付款的違約金。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　某房地產公司與付某于2009年12月12日簽訂的《商品房預售合同》及附件簽訂于《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》出臺之前。合同簽訂后，由于政策變化，付某購買的第二套房屋的首付款必須增加至40%。導致付某無法依合同約定的首付款占總房款20%的比例向銀行申請貸款。政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是購房人在訂立《商品房預售合同》時無法預見的重大變化。雙方簽訂的《商品房預售合同》雖約定在簽訂商品房預售合同后，出賣人通知買受人辦理商品房擔保貸款手續之日起60天內，買受人申請的銀行商品房擔保貸款仍然未能到達出賣人帳戶的，視為買受人不能取得銀行的商品房擔保貸款，買受人應自期滿之日起15天內付清全部房款。但購房人是基于能以合同約定可以以首付款20%向銀行申請貸款為預期而簽訂上述條款的。購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業風險導致，而是國家房貸新政對付某的履約能力產生了影響，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。若此時要求付某依據《商品房預售合同》的約定支付違約金對其明顯不公平。因此，依據公平原則，付某不應承擔違約金。