深圳合同糾紛律師：以短信息方式訂立合同的判定

         當事人以短信息方式訂立合同的，對合同要約的承諾應當在合理期限內作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。

　　【案情】

　　2012年11月，原告李雙杰與被告張學萍簽訂《房屋出租合同》，約定由張學萍承租李雙杰368號院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10萬元，半年付。2013年租賃合同到期后，雙方通過短信息方式協商續租事宜，張學萍要求李雙杰提供匯款用的銀行賬號，李雙杰予以提供，張學萍向李雙杰匯款4.5萬元（扣除張學萍給李雙杰做防水的費用5000元），但李雙杰認為扣除防水款后，張學萍應當給付6萬元的租金，張學萍認為半年租金是5萬元，不同意按照半年租金6.5萬元的標準續簽合同，雙方就此發生爭議。李雙杰訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，張學萍返還房屋，并按照每日356元的標準支付自2013年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。

　　【審理】

　　北京市朝陽區人民法院經審理認為：李雙杰與張學萍以短信息的方式協商續租事項，應當認定屬于合同法中規定的對話的協商，作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬元的租金標準續租合同，但作為承租人的張學萍并未即時作出同意該租金標準的承諾，雖在庭審過程中，張學萍表示同意按照李雙杰提出的13萬元的租金標準繼續履行合同，但張學萍的該承諾已經明顯超出承諾的合理期限，李雙杰現已經不同意與張學萍繼續履行合同，故應當認定李雙杰、張學萍雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后，并未形成事實上的租賃合同關系。據此，判決張學萍騰退房屋并支付房屋使用費。

　　判決后，張學萍不服，提起上訴。

　　北京市第三中級人民法院認為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時，李雙杰與張學萍曾就續租事宜進行協商，雙方短信息往來記錄顯示李雙杰同意續租的租金標準為年租金13萬元，而張學萍主張的數額則為10萬元，雙方就租賃合同主要條款價款問題存有爭議，并未達成一致合意。張學萍的單方付款行為系對李雙杰所發出要約的實質性變更，應視為以實際行為發出之新要約，李雙杰對該新要約并未承諾同意，4.5萬元款項到賬行為不能視為李雙杰同意并主動接受張學萍主張的以年租金10萬元為前提的實際履行，應視為雙方就此未達成一致意思表示，李雙杰與張學萍于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關系。張學萍繼續占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權利基礎，應予騰退，并應支付原合同期滿后其繼續占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴，維持原判。

　　【評析】

　　本案的爭議焦點是雙方協商續租的合同是否成立。其中包含兩個關鍵點：一是承諾的期間；二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

　　1、關于承諾期間

　　合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達成合意的過程。締約達成合意，是合同的條款，至少是主要條款已經確定，各方當事人享有的權利和承擔的義務得以固定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。對方當事人了解要約內容時要約開始生效，受約人得以在一定期間內作出承諾，此期間為要約存續期間。要約人在要約中定有存續期間，受約人須在此期間內作出承諾，未定存續期間的，要約以對話方式作出的，應當即時作出承諾，但當事人另有約定的除外。對話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

　　深圳律師網本案中，雙方以短信息方式協商續租事宜，雖并非傳統意義上的訂立方式，但由于短信息以即時可收發的狀態，雙方可即時了解對方的意思表示，故而本案中雙方訂立合同的方式，可以參照適用合同法規定的以對話方式的協商。則一方發出要約后，另一方需即時承諾，否則要約失效。李雙杰要求年租金為13萬元，張學萍未即時承諾，該要約失效。同時張學萍要求租金10萬元，李雙杰亦未即時承諾，雙方就合同價款未達成合意。雖然在一審的庭審中，張學萍表示愿意以13萬元的價格承租涉案房屋，但由于李雙杰之要約已經失效，張學萍的承諾不產生合同訂立的效果。

　　2、無合意之履行行為不能視為合同成立

　　合同的訂立，其最強調的是雙方合意。為保證合意的一致性，承諾的內容應當與要約的內容一致。受約人對要約作出實質性變更的，為新要約。對有關合同的標的、數量等主要條款內容的變更，是對要約內容的實質性變更。本案中張學萍的10萬元租金的意思表示，系對李雙杰要約的實質性變更，是新的要約。

　　合同法第二十二條規定：“承諾應當以通知的方式作出，但依據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學萍主張其已經履行合同，且李雙杰業已接受，故而合同已經成立。然而，張學萍的單方履行行為對李雙杰原要約內容作出實質變更，實際是以單方行為表示了新的要約，但李雙杰未予承諾，雙方合意依然沒有達成，合同未成立。一方當事人不能以已履行為理由“綁架”要約人，從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。