有限產權，又稱部分產權，是指職工以標準價購買的公有住房，對該房屋享有占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承的房屋。

　　有限產權的有限性，主要體現在處分權和收益權。首先，在處分權方面，職工以標準價購買的公有住房，不能像其他購房人一樣自己處分其房屋，一般要住用5年后方可依法進入市場。并且在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位撤銷的，當地人民政府房地產管理部門有優先購買、租用權。其次，在收益權方面，以標準價購買，職工擁有部分產權的已購公有住房出售、出租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。原產權單位被撤銷的，其應當所得的部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

　　在離婚案件中處理有限產權房屋，除應遵循法律規定的男女平等、照顧無過錯方、保護婦女和兒童權益、利于生產生活等原則外，還要充分體現維護國家、集體財產利益，平等地保護售購房雙方當事人合法權益的法律原則，充分發揮審判職能作用，規范調整有關房改所產生的法律關系，實事求是，合情合理地解決離婚案件當事人對有限產權房屋的訴爭。

　　（一）對房屋權屬的處理

　　有限產權房屋作為夫妻共同財產分割的不是房屋的全部所有權，也不是獨立的使用、承租權，而是包含占有權、有限處分權、有限或全部收益權在內的“部分產權”。因此判決或調解“房屋歸××所有”或“房屋歸××使用”等都是不正確或不全面的，應當在調查購房人享有的具體權利后，對具體的“部分產權”做出實體處理。最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）對離婚案件當事人在何種情況享有使用、承租權作了具體規定，并同時規定對有限產權的處理可參照使用權、承租權的規定。筆者認為，具有下列情形的，可判令“部分產權”歸夫妻任何一方所有：1、婚前由一方取得部分產權房屋，婚姻關系存續5年以上的；2、婚前一方取得本單位部分產權房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；3、一方婚前借款投資取得部分產權房屋，婚后夫妻共同償還借款的；4、婚后一方或雙方申請并投資取得部分產權房屋的；5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷并投資取得部分產權房屋的；6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產權的；7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋，投資取得部分產權的；8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋，投資取得部分產權的；9、單位同意變更房屋產權共有關系的。

　　（二）有限產權價值的認定與分割

　　有限產權的價值是通過對房屋所有權占有的份額體現的，職工擁有的有限產權的價值應當是當地同類房屋的標準價乘以職工占有的產權比例。單位與職工對產權份額約定不明確，并且單位與職工就產權比例不能達成一致意見的，應當按建房時的成本價和職工投入的資金數額計算職工占有的產權比例。在離婚案件中，如雙方當事人同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，也可以采取競價方式解決。

　　由于有限產權房屋是財產的一種特殊存在形式，本質上屬于財產的一種，因此在分割有限產權房屋時，應當依照《婚姻法》和《意見》的規定，首先界定是婚前個人財產還是婚后共同財產，原則上只有屬于婚后共同財產的才能予以分割。這與前文所述的對房屋權屬處理原則并不相矛盾，因為前文所指的是雙方離婚后是否具有繼續享有“有限產權”的權利，即是否有占有、使用權。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在的特定關系，而使雙方都具有分得部分產權的權利，這種權利應當受到法律保護；而分割夫妻共同財產，應當依照婚姻法的有關規定，分清個人財產、夫妻共同財產和家庭共同財產，對屬于夫妻共同財產的那部分進行分割。按照《解答》的規定，雙方共同投資取得部分產權的，當“部分產權”分給離婚的一方當事人后，應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。在審判實踐中，這種處理方法已經得到人民法院和訴訟當事人的認同，但對于一方當事人離婚時有取得有限產權的權利卻在對方取得房屋時沒有投資，即有限產權房屋作為財產屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理，即有限產權房屋作為財產屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理，存在爭議較大。如某男甲與某女乙離婚，雙方結婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產權房屋。按《解答》的規定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權，并參照此規定，也應有取得部分產權的權利。但按《意見》的規定，房屋只有經過八年才能轉化為共同財產，本案中乙又沒有分割此項財產的權利，對這種情況應如何處理?筆者認為，如果部分產權分給投資的一方，應當給對方適當的補償，這種補償是獨占對方取得有限產權房屋權利的補償（因為雙方都有取得部分產權的權利，而這項權利只被一方獨占），數額可以考慮到房屋的價值、對方的經濟條件等酌情確定；如果部分產權分給未投資的一方，應當按所得部分產權的實際價值全額給予對方補償，這體現了個人財產歸個人所有的原則。

　　（三）對所有權具有期待權房屋的處理

　　對單位限制職工不得在一定期限內出售，限制期滿后，即可取得房屋所有權的房屋，在限制期間內因離婚請求分割房屋有限產權的，人民法院應當支持。這種房屋職工占有產權的份額比較大，限制期限屆滿后房屋權屬的性質發生根本改變，由有限產權變為職工的完全產權。因此從這種意義上說，作為夫妻共同財產分割的是所有權的期待權。筆者認為，對于這種房屋，也應按本文前面所述的原則處理。因為離婚案件分割的夫妻共同財產必須是離婚時實際存在的財產，將來可能得到的、現有財產將來能夠孽生的、離婚時已經滅失的財產都不能作為共同財產處理。而對所有權享有期待權的房屋在離婚時的產權存在狀態是有限產權，職工享有占有、使用權和有限處分權。與另外幾種有限產權房屋并沒有原則上的差異，因此，認為是期待權而不能用法律調整或把期待權視為完全產權都是錯誤的。

        深圳離婚律師，深圳離婚案件律師