深圳離婚律師，婚房產(chǎn)權(quán)約定：是不是贈(zèng)與
01 . 夫妻約定共有房產(chǎn)歸一方所有的，屬共同財(cái)產(chǎn)約定
夫妻婚內(nèi)協(xié)議將婚后共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)約定歸一方個(gè)人所有的，即使未辦物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，一方亦可依約取得所有權(quán)。

02 . 戀愛期間購房，登記為共有，未能結(jié)婚時(shí)處理原則

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，未出資亦未償還按揭款一方，不應(yīng)認(rèn)定享有該房屋所有權(quán)。

03 . 出賣二手房涉嫌合同詐騙的，房產(chǎn)中介應(yīng)退居間費(fèi)

房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實(shí)報(bào)告與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)退還居間費(fèi)。

04 . 特約商戶無規(guī)范簽購單，不能證明交易真實(shí)性后果

特約商戶受理信用卡業(yè)務(wù)后，不能提供合乎規(guī)范的簽購單等證據(jù)證明交易真實(shí)性的，應(yīng)向委托銀行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

05 . 保障住房的資格審核，不適用行政許可期限的限制

社會(huì)保障性住房的資格審核，實(shí)質(zhì)系行政給付行為中的一個(gè)過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

06 . 業(yè)委會(huì)行使業(yè)主知情權(quán)，主張公開事項(xiàng)應(yīng)初步舉證

在具備合法手續(xù)和授權(quán)情況下，業(yè)委會(huì)具有原告資格。業(yè)委會(huì)行使業(yè)主知情權(quán)的，應(yīng)對(duì)主張公開事項(xiàng)有初步證據(jù)。

07 . 個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)異議，不足以作為拒繳物業(yè)費(fèi)理由

個(gè)別業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽物業(yè)服務(wù)合同履行持有異議，不足以作為拒繳物業(yè)費(fèi)理由。

08 . 非因物業(yè)公司原因形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)付費(fèi)

因不可歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同到期后仍為業(yè)主提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。

09 . 暴雨致業(yè)主車輛損害，存在管轄瑕疵的物業(yè)應(yīng)賠償

物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)未盡一定風(fēng)險(xiǎn)防范及提醒義務(wù)，在業(yè)主因不可抗力遭受財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

 

 

規(guī)則詳解

01 . 夫妻約定共有房產(chǎn)歸一方所有的，屬共同財(cái)產(chǎn)約定
夫妻婚內(nèi)協(xié)議將婚后共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)約定歸一方個(gè)人所有的，即使未辦物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，一方亦可依約取得所有權(quán)。

標(biāo)簽：夫妻共同財(cái)產(chǎn)｜婚后財(cái)產(chǎn)約定｜共有房產(chǎn)

案情簡介：2012年，石某與陳某簽署婚內(nèi)協(xié)議，約定共有房產(chǎn)歸石某所有，離婚時(shí)石某取得房產(chǎn)并償還抵押貸款。2014年，雙方離婚訴訟中，關(guān)于該約定效力成為爭議焦點(diǎn)。陳某主張?jiān)撡?zèng)與未辦物權(quán)登記，故其可行使撤銷權(quán)。

法院認(rèn)為：①案涉房屋由石某和陳某婚后共同出資購置，登記為共同共有。雙方自愿簽署婚內(nèi)協(xié)議，明確約定該房歸石某所有，陳某執(zhí)筆填寫相關(guān)內(nèi)容，對(duì)于協(xié)議約定及執(zhí)行后果應(yīng)予知悉。雙方基于家庭關(guān)系及婚姻情感作出處分共同財(cái)產(chǎn)的意思表示應(yīng)予保護(hù)，該協(xié)議對(duì)雙方具有法律約束力。②依法律規(guī)定，婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記前可撤銷贈(zèng)與。而本案婚內(nèi)協(xié)議系雙方對(duì)婚姻期間所得夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的約定，而非系一方將個(gè)人房產(chǎn)給予另一方的單純贈(zèng)與行為，雙方簽訂協(xié)議后房產(chǎn)所有權(quán)歸石某所有，陳某不享有房產(chǎn)贈(zèng)與撤銷權(quán)。判決案涉房屋歸石某所有，剩余房款由石某負(fù)責(zé)償還。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：夫妻雙方通過簽訂婚內(nèi)協(xié)議將婚后共同財(cái)產(chǎn)約定歸一方個(gè)人所有的，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)約定，即使未辦物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，亦不影響一方依協(xié)議取得其中房產(chǎn)所有權(quán)。

案例索引：北京三中院（2014）三中民終字第06092號(hào)“石某與陳某離婚糾紛案”，見《師小麗訴陳浩離婚糾紛案——夫妻約定共有房產(chǎn)歸一方所有，無需物權(quán)轉(zhuǎn)移登記即產(chǎn)生法律效力》（李春香），載《人民法院案例選》（201504/94:89）。

 

02 . 戀愛期間購房，登記為共有，未能結(jié)婚時(shí)處理原則

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，未出資亦未償還按揭款一方，不應(yīng)認(rèn)定享有該房屋所有權(quán)。

標(biāo)簽：婚房｜戀愛期間｜登記共有｜附條件民事法律行為

案情簡介：2007年，何某購房，并與戀人顧某登記為共有人。后二人分手。2012年，何某以其獨(dú)自出資購房并一直償還按揭款為由，訴請(qǐng)確認(rèn)該房屋歸其全部所有。

法院認(rèn)為：①何某出于對(duì)顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨(dú)自出資購買的房屋權(quán)屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結(jié)婚。《民法通則》第62條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。”因顧某購房、還貸均未出資，且其未與何某結(jié)婚，顧某失去了受領(lǐng)并保持房屋一半所有權(quán)的根據(jù)，房屋應(yīng)從由何某名義登記占有一半狀態(tài)變更為何某全部所有。②顧某主張其享有房屋份額系何某無償贈(zèng)與，但未提供贈(zèng)與合同證實(shí)其主張，且何某本身家庭經(jīng)濟(jì)情況并不富裕，購房時(shí)還要向銀行貸款21萬元支付房款，何某將當(dāng)時(shí)價(jià)值30萬余元房產(chǎn)一半，無償贈(zèng)與顧某有悖常理，亦不符合客觀現(xiàn)實(shí)。③何某在2011年想賣掉房屋，找顧某協(xié)商時(shí)，顧某不同意簽名，何某此時(shí)才知道權(quán)利被侵害，何某2012年起訴主張權(quán)利，未超過兩年訴訟時(shí)效。判決訴爭房屋權(quán)屬全部歸何某所有。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：一方戀愛期間基于締結(jié)婚姻愿望購房并將房產(chǎn)登記為與戀愛對(duì)方共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，另一方未出資亦未償還按揭款的，應(yīng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸出資方所有。

案例索引：廣東云浮中院（2013）云中法立民終字第17號(hào)“何某與顧某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，見《何國強(qiáng)訴顧月娟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案——戀愛關(guān)系終止后購置房屋的權(quán)屬確定》（趙炳乾、劉貴妍），載《人民法院案例選》（201503/93:67）。

 

03 . 出賣二手房涉嫌合同詐騙的，房產(chǎn)中介應(yīng)退居間費(fèi)

房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實(shí)報(bào)告與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)退還居間費(fèi)。

標(biāo)簽：居間合同｜審慎義務(wù)｜如實(shí)報(bào)告｜合同詐騙

案情簡介：2013年1月，經(jīng)地產(chǎn)公司居間，王某與黃某簽訂預(yù)約買賣合同，在支付20萬余元房款、1.58萬元居間費(fèi)、黃某取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，該房因2011年黃某逾期還按揭款、2012年被銀行起訴并經(jīng)法院判決。2013年4月，該房產(chǎn)被執(zhí)行查封。2014年，黃某被以合同詐騙罪判刑，同時(shí)法院判決責(zé)令黃某退賠王某22萬余元。王某據(jù)此起訴地產(chǎn)公司，要求歸還傭金并賠償損失。

法院認(rèn)為：①本案黃某出售訴爭房產(chǎn)給王某行為已被認(rèn)定為合同詐騙。既為合同詐騙，黃某與王某所簽合同即為無效合同。地產(chǎn)公司作為中介方，依《合同法》相關(guān)規(guī)定，居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，如其故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。故居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)時(shí)對(duì)訴爭房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行審查，對(duì)于影響交易的重要事實(shí)對(duì)委托人應(yīng)如實(shí)報(bào)告。②案外人黃某因未償還訴爭房產(chǎn)貸款已被法院判決需償還貸款，而該事實(shí)與本案交易有重要聯(lián)系，但地產(chǎn)公司并未審查，亦未如是向王某報(bào)告，可見地產(chǎn)公司未盡居間人義務(wù)，損害了委托人利益，且訴爭房產(chǎn)買賣合同無效，其不得要求支付報(bào)酬。判決地產(chǎn)公司退還王某居間報(bào)酬等費(fèi)用1.58萬元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實(shí)報(bào)告與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

案例索引：福建廈門中院（2014）廈民終字第2034號(hào)“王某與某地產(chǎn)公司居間合同糾紛案”，見《王寶樹與廈門高鵬房地產(chǎn)營銷策劃有限公司居間合同糾紛案——關(guān)于居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)及過錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)》（王峰），載《人民法院案例選》（201504/94:152）。

 

04 . 特約商戶無規(guī)范簽購單，不能證明交易真實(shí)性后果

特約商戶受理信用卡業(yè)務(wù)后，不能提供合乎規(guī)范的簽購單等證據(jù)證明交易真實(shí)性的，應(yīng)向委托銀行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

標(biāo)簽：儲(chǔ)蓄合同｜特約商戶｜簽購單

案情簡介：2011年，酒店公司在4天中，在一、兩分鐘內(nèi)接受同一卡號(hào)或不同卡號(hào)幾乎每筆都是2萬元以上總計(jì)33萬余元的刷卡消費(fèi)，事后不能提供簽購單，能提供的簽購單無持卡人簽名。

法院認(rèn)為：①依合作協(xié)議及特約商戶受理銀行卡業(yè)務(wù)協(xié)議，銀行通過加入銀行卡組織，與特約商戶形成委托代理關(guān)系，代理內(nèi)容系委托特約商戶按合同約定受理信用卡、審查持卡人簽名是否真實(shí)，并代墊交易產(chǎn)生的費(fèi)用，故本案案由應(yīng)為委托合同而非信用卡糾紛。②簽購單系特約商戶與客戶就信用卡支付形成的惟一、有效的憑據(jù)，對(duì)于不參與基礎(chǔ)交易的銀行而言，簽購單系特約商戶向其證明發(fā)生實(shí)際交易、客戶采用信用卡支付的有力證據(jù)。本案中，銀行委托酒店公司作為特約商戶要依約受理信用卡，但酒店公司在4天中，均系在一、兩分鐘內(nèi)接受同一卡號(hào)或不同卡號(hào)要求支付幾乎每筆都是2萬元以上的款項(xiàng)，僅查看信用卡和客人護(hù)照掃描件，亦無持卡人入住酒店實(shí)際消費(fèi)證據(jù)。其中絕大部分交易所提供的簽購單無持卡人簽名，部分甚至無簽購單，違反合作協(xié)議約定，亦違反受理境外信用卡的業(yè)務(wù)規(guī)范。銀行已依約向酒店公司支付全部款項(xiàng)，銀行可在遭發(fā)卡行拒付后選擇通過向發(fā)卡行主張請(qǐng)求權(quán)，亦可依合作協(xié)議向酒店公司主張請(qǐng)求權(quán)，判決酒店公司歸還銀行33萬余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：簽訂合作協(xié)議的特約商戶受理信用卡業(yè)務(wù)后，不能提供合乎規(guī)范的簽購單等證據(jù)證明交易真實(shí)性的，應(yīng)承擔(dān)舉證不能責(zé)任。

案例索引：上海二中院（2014）滬二中民六（商）終字第4號(hào)“某銀行與某酒店公司委托合同糾紛案”，見《中國銀行股份有限公司上海市分行訴上海展訊酒店管理有限公司委托合同糾紛案——特約商戶應(yīng)對(duì)外卡轉(zhuǎn)接行負(fù)交易真實(shí)性的舉證責(zé)任》（陳紅、謝琴錚），載《人民法院案例選》（201504/94:233）。

 

05 . 保障住房的資格審核，不適用行政許可期限的限制

社會(huì)保障性住房的資格審核，實(shí)質(zhì)系行政給付行為中的一個(gè)過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

標(biāo)簽：保障房｜行政訴訟｜行政許可行為｜行政許可期限

案情簡介：2012年5月，代某向居委會(huì)申請(qǐng)保障性商品房預(yù)約登記。2013年11月，建設(shè)局電話通知代某不符合申請(qǐng)條件。代某提出其提交資料中有一份其所有的房產(chǎn)證復(fù)印件，明顯不符合保障性商品房申請(qǐng)條件，但建設(shè)局1年半后才告知其不符合條件，導(dǎo)致其錯(cuò)失經(jīng)濟(jì)適用房選房資格，建設(shè)局遲延履行審核義務(wù)屬于行政不作為，故提起行政訴訟。

法院認(rèn)為：①建設(shè)局對(duì)保障性商品房申購資格的審核并非行政許可行為。《行政許可法》第2條規(guī)定，本法所稱行政許可系指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。社會(huì)保障性住房，系指支付提供優(yōu)惠，限定戶型、面積、價(jià)格等，向本市住房困難家庭，以出租或出售方式提供的政策性住房。該類住房供給，明顯帶有福利給付性質(zhì)，與行政許可并不一致。雖然租賃或購買保障性住房需提出相關(guān)申請(qǐng)，建設(shè)局亦存在審核管理行為，但該項(xiàng)審核系關(guān)于是否符合住房困難等限定條件的確認(rèn)，不屬于行政許可，不應(yīng)適用行政許可的相關(guān)時(shí)限規(guī)定。②保障性商品房配售房源直接影響到建設(shè)局審核時(shí)限，而保障性住房實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配，受規(guī)劃、資金、建設(shè)周期等諸多因素影響，配售房源時(shí)間實(shí)際上無法確定，建設(shè)局并未遲延履行。且代某作為申請(qǐng)者需了解知悉相關(guān)申請(qǐng)條件，其在明知名下已有房產(chǎn)情況下，還在申請(qǐng)材料上做出虛假承諾，自身亦存在過錯(cuò)，故判決駁回代某訴請(qǐng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：社會(huì)保障性住房的資格審核，實(shí)質(zhì)系行政給付行為中的一個(gè)過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

案例索引：福建廈門中院（2014）廈行終字第61號(hào)“代某與某建設(shè)局行政訴訟案”，見《代建明訴廈門市建設(shè)與管理局不履行法定職責(zé)案——社會(huì)保障性住房資格審核并非行政許可行為》（王葉萍、張櫟），載《人民法院案例選》（201504/94:279）。

 

06 . 業(yè)委會(huì)行使業(yè)主知情權(quán)，主張公開事項(xiàng)應(yīng)初步舉證

在具備合法手續(xù)和授權(quán)情況下，業(yè)委會(huì)具有原告資格。業(yè)委會(huì)行使業(yè)主知情權(quán)的，應(yīng)對(duì)主張公開事項(xiàng)有初步證據(jù)。

標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜業(yè)主知情權(quán)｜業(yè)委會(huì)｜舉證責(zé)任

案情簡介：2013年，小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司，要求公布小修、中修費(fèi)收支使用情況，供暖設(shè)施設(shè)備原始單據(jù)及折舊、維修情況，車位費(fèi)收支情況，對(duì)外供暖情況包括供暖合同、供暖面積及費(fèi)用，小區(qū)建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等各項(xiàng)文件資料，對(duì)外廣告合同等。

法院認(rèn)為：①業(yè)主有權(quán)要求公示建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用情況，物業(yè)服務(wù)合同、共有部分使用和收益情況，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫處分情況。②在具備合法手續(xù)和授權(quán)情況下，業(yè)委會(huì)具有原告資格。業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟的，法院應(yīng)準(zhǔn)許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)委會(huì)主張要求公開、查閱的，法院應(yīng)依法準(zhǔn)許。③本案業(yè)委會(huì)基于法律規(guī)定要求物業(yè)公司公示相關(guān)資料，而物業(yè)公司在向業(yè)委會(huì)復(fù)函及在建委公示材料中對(duì)涉及中修費(fèi)、對(duì)外供暖情況及供暖維修情況，小修費(fèi)及車位費(fèi)收支情況均予公布，應(yīng)視為物業(yè)公司已履行公示義務(wù)。至于業(yè)委會(huì)對(duì)公示內(nèi)容存在異議，要求提供財(cái)務(wù)憑證等，法律依據(jù)不足。對(duì)于業(yè)委會(huì)認(rèn)為應(yīng)公示而未公示的文件類、對(duì)外廣告合同、供暖設(shè)施設(shè)備原始單據(jù)及折舊、維修情況的訴請(qǐng)，因物業(yè)公司否認(rèn)持有上述文件、單據(jù)，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據(jù)佐證情況下，業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)不予支持。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在具備合法手續(xù)和授權(quán)情況下，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟的，具有原告資格。業(yè)委會(huì)行使業(yè)主知情權(quán)，應(yīng)對(duì)主張公開事項(xiàng)有初步證據(jù)。

案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第14415號(hào)“某業(yè)委會(huì)與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，見《北京市昌平區(qū)回龍觀金達(dá)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案——業(yè)主委員會(huì)法律地位及業(yè)主知情權(quán)的認(rèn)定》（劉雅璠），載《人民法院案例選》（201504/94:1）。

 

07 . 個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)異議，不足以作為拒繳物業(yè)費(fèi)理由

個(gè)別業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽物業(yè)服務(wù)合同履行持有異議，不足以作為拒繳物業(yè)費(fèi)理由。

標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜物業(yè)費(fèi)｜合同效力｜服務(wù)質(zhì)量

案情簡介：2014年，物業(yè)公司起訴業(yè)主王某，主張物業(yè)費(fèi)2800余元及滯納金。王某以物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)所簽物業(yè)服務(wù)合同不能約束自己，及物業(yè)公司未能履行合同義務(wù)提出抗辯。

法院認(rèn)為：①業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)公司對(duì)該住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，案涉物業(yè)服務(wù)合同有效，對(duì)小區(qū)業(yè)主具有約束力。②王某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)依約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。因物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)公司系為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，王某意見系其個(gè)人意見，不能代表其他業(yè)主，王某以物業(yè)公司主張物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量之間相差甚大且其提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同約定等為由拒不支付物業(yè)費(fèi)，應(yīng)不予支持。③因王某與物業(yè)公司對(duì)合同履行存在爭議，故物業(yè)公司主張滯納金不予支持。判決王某支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2800余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主有約束力。個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主意見，不足以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。

案例索引：浙江杭州中院（2015）浙杭民終字第1704號(hào)“某物業(yè)公司與王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，見《杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案——物業(yè)服務(wù)合同效力及物業(yè)費(fèi)減免請(qǐng)求的認(rèn)定》（翟雨佳），載《人民法院案例選》（201504/94:7）。

 

08 . 非因物業(yè)公司原因形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)付費(fèi)

因不可歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同到期后仍為業(yè)主提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。

標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜物業(yè)費(fèi)｜事實(shí)物業(yè)服務(wù)

案情簡介：2010年5月，開發(fā)公司與物業(yè)公司所簽前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，盡管開發(fā)公司另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因部分業(yè)主出面干預(yù)致使物業(yè)公司未能交接成功而繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2012年，物業(yè)公司訴請(qǐng)業(yè)主何某支付拖欠物業(yè)費(fèi)2400余元。

法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前提物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。”本案中，物業(yè)公司與開發(fā)公司所簽前期物業(yè)合同合法有效，該合同對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力。②盡管前述合同約定期限為三年，但合同期滿后，物業(yè)公司仍為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司與何某之間形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系。盡管開發(fā)公司期間另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于部分業(yè)主出面干預(yù)致使物業(yè)公司未能交接成功而繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并非物業(yè)公司拒絕退出或移交，故應(yīng)認(rèn)為此期間物業(yè)公司與何某之間亦形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，判決何某支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2400余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：因不可歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同到期后仍為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主享受了該服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持。

案例索引：重慶渝北區(qū)法院（2012）渝北法民初字第15547號(hào)“某物業(yè)公司與何某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，見《重慶悅來物業(yè)管理有限公司訴何紅物業(yè)服務(wù)合同糾紛案——事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的認(rèn)定》（張曉華），載《人民法院案例選》（201504/94:14）。

 

09 . 暴雨致業(yè)主車輛損害，存在管轄瑕疵的物業(yè)應(yīng)賠償

物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)未盡一定風(fēng)險(xiǎn)防范及提醒義務(wù)，在業(yè)主因不可抗力遭受財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜物業(yè)責(zé)任｜管理瑕疵｜風(fēng)險(xiǎn)防范

案情簡介：2014年，物業(yè)公司訴請(qǐng)杜某繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，杜某以此前其車輛因特大暴雨在小區(qū)被淹，損失5萬余元為由抗辯并提起反訴。

法院認(rèn)為：①《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理主體，其承擔(dān)的是小區(qū)公共部分物業(yè)管理及安全保障義務(wù)，小區(qū)地下車庫管理系其管理范圍一部分。本案中，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主私自開挖的違章門洞疏于管理，物業(yè)管理存在瑕疵，導(dǎo)致特大暴雨時(shí)地下車庫被淹、業(yè)主車輛受損，二者之間存在一定因果關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。②考慮當(dāng)時(shí)特大暴雨的不可預(yù)測性、物業(yè)公司組織救災(zāi)表現(xiàn)及其對(duì)違章門洞的疏于管理，根據(jù)《民法通則》等價(jià)有償和公平合理原則，即權(quán)利義務(wù)對(duì)等，綜合考慮物業(yè)過錯(cuò)程度、收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)際情況，酌定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任以杜某應(yīng)繳納的一年度物業(yè)管理費(fèi)為限，判決杜某支付拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司賠償杜某1200余元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域安全未盡一定防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)，在業(yè)主因不可抗力遭受財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。酌定賠償責(zé)任范圍時(shí)，應(yīng)遵循物業(yè)公司管理瑕疵程度及權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則。

案例索引：福建廈門中院（2015）廈民終字第22號(hào)“某物業(yè)公司與杜某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，見《廈門佰仕物業(yè)管理有限公司訴杜小銘物業(yè)服務(wù)合同糾紛案——不可抗力事件中物業(yè)賠償責(zé)任的認(rèn)定》（莊慧林、陳遠(yuǎn)治），載《人民法院案例選》（201504/94:22）。